1. 사건 개요
임차인은 2019년 임차보증금 1억 1,500만 원의 임대차계약을 체결하면서 은행에서 전세금안심대출 9,200만 원을 받았고, 그 담보로 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증서를 은행에 교부했습니다. 임차인은 위 보증으로 발생할 구상금 채무 담보를 위해 임대인에 대한 임대차보증금 반환채권을 보증공사에 양도했습니다.
임차인은 2019년 6월 입주·전입신고 후 거주하다가, 임대차기간 만료 전인 2021년 3월 임대인으로부터 보증금 1억 1,500만 원을 반환받고 곧바로 전출했습니다. 이후 대출금을 갚지 않자 은행이 보증공사에 보증금 지급을 청구했고, 보증공사는 “임차인이 무단으로 거주를 이전해 대항력·우선변제권을 상실했다”며 약관상 면책을 주장했습니다.
원심은 임차인이 임대인과 합의해지 후 즉시 보증금을 받았으므로 ‘전세계약 기간 중’ 대항력을 잃은 것이 아니라며 보증공사의 면책 주장을 받아들이지 않았습니다. 대법원은 이를 파기·환송했습니다.
2. 대법원의 판단
약관 해석의 일반 원칙과 보증 구조에 비추어 다음과 같이 판단했습니다.
| 약관 해석 기준 | 약관 문언이 명확하지 않을 때에는 거래 동기·목적·관행, 사회 통념을 종합하여 합리적으로 해석해야 함. 면책조항을 자구에만 매달려 좁게 해석해서는 안 됨. |
|---|---|
| 면책조항의 취지 | 해당 조항은 ‘임차인이 보증공사에 알리지 않은 채 거주를 이전하여 보증공사가 임대차보증금을 회수하는 데 지장이 초래된 경우’ 보증공사를 면책시키기 위한 규정으로 해석해야 함. |
| 합의해지 후 전출도 포함 | 임대차계약을 합의해지한 후 무단 전출한 경우에도, 보증공사의 보증금 회수가 사실상 불가능해진다는 점은 임대차기간 중 무단 전출과 동일. 따라서 ‘전세계약 기간 중’이라는 문언만으로 합의해지 후 전출을 면책사유에서 제외할 수 없음. |
3. 보험설계사 실무 포인트
4. 고객에게 설명할 때의 문장
“전세자금대출이나 보증보험 상품은 가입 이후에도 지켜야 할 절차가 있습니다. 특히 이사를 결정하시거나 임대인과 합의해서 일찍 보증금을 받으실 때에는, 미리 보증기관·은행에 알려 주시고 안내받은 절차를 따라 주시는 것이 안전합니다.”
“약관에 ‘전세계약 기간 중’이라고 적혀 있다고 해서 계약을 합의해지하고 전출하는 경우가 보호된다고 단정하기는 어렵습니다. 보증기관이 보증금을 회수할 수 있도록 협조해야 한다는 점에서 같은 취지로 해석될 수 있으니, 일정 변경 시 먼저 상담받으시는 것을 권해 드립니다.”