1. 사건 개요
임차인은 2020년 2월 임차보증금 1억 원, 임대차기간 2년의 임대차계약을 체결하고 확정일자·전입신고를 마쳤습니다. 같은 무렵 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증에 가입하고, 임차보증금반환채권을 보증공사에 양도했습니다.
은행은 보증서를 담보로 임차인에게 전세자금 1억 원을 대출하고, 손해보험사와 업무협정에 따라 ‘전세자금대출용 권리보험(Ⅱ)’ 계약을 체결했습니다. 임차인은 임대차기간 만료일에 임대인에게서 보증금을 직접 반환받은 뒤 이튿날 전출했고, 대출만료일에는 대출금을 상환하지 못한 채 개인회생을 신청했습니다.
은행은 보험사와 보증공사를 상대로 보험금·보증금을 청구했지만, 원심은 “보증금 반환 시점이 이미 임대차기간이 종료되고 임차보증금반환채권도 소멸한 후이므로 ‘임대차기간 중 임차인의 대항력 및 우선변제권 하자로 인한 손실’에 해당하지 않는다”며 청구를 모두 기각했습니다. 대법원은 보험사 부분에 대한 원심을 파기·환송했습니다.
2. 대법원의 판단
주택임대차보호법과 업무협정의 취지를 종합하여 다음과 같이 판단했습니다.
| ‘임대차기간 중’의 범위 | 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정함. 권리보험의 ‘임대차기간 중’도 이를 포함하는 것으로 해석함이 타당. |
|---|---|
| 대항력 상실의 효과 | 임차인이 보증공사에 양도한 임차보증금반환채권은 임대인이 임차인에게 보증금을 반환했더라도 그 자체로 소멸하지 않음. 다만 임차인이 전출해 대항력·우선변제권을 잃으면 보증공사·은행은 사실상 보증금 회수가 어려워짐. |
| 보험사의 보험금 지급의무 | 차주가 대출을 갚지 못하고 보증공사도 약관상 면책되는 경우, 보험사는 업무협정·약관에 따른 ‘임대차기간 중 대항력·우선변제권 하자로 인한 손실’에 대한 보험금 지급의무를 부담한다고 판단. |
3. 보험설계사 실무 포인트
4. 고객에게 설명할 때의 문장
“임대차계약이 만료된 뒤라도 보증금을 다 돌려받기 전까지는 주민등록을 유지하시는 편이 안전합니다. 보증·보험 상품들은 ‘임차인이 대항력을 잃지 않은 상태’를 전제로 설계된 경우가 많아, 이사 시점을 잘못 잡으면 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.”
“보증기관에서 면책이 인정되더라도, 그 손실이 가입하신 권리보험의 보장 사유에 해당하는 경우에는 보험사가 보험금 지급의무를 부담할 수 있습니다. 다만 구체적인 결론은 약관 문언과 사실관계에 따라 달라질 수 있으니, 분쟁 단계에서는 가입 자료를 함께 검토해야 합니다.”